Hvad bestemmer værdien af erhvervslokaler i byen? – Københavns Universitet

Videresend til en ven Resize Print Bookmark and Share

IFRO > Aktuelt > Aktuelt 2014 > værdi af erhvervslokaler

18.11.2014

Hvad bestemmer værdien af erhvervslokaler i byen?

Hvad ligger der i nærheden af et erhvervslejemål, og hvordan påvirker det prisen? Dette er nu undersøgt for første gang i Danmark af forskere fra Institut for Fødevare- og Ressourceøkonomi. Specielt tilgængelighed og infrastruktur er vigtige faktorer, men også en smuk beliggenhed samt nærhed til caféer og restauranter har positiv betydning for værdien, konkluderes der i undersøgelsen.

Nærhed til trafikknudepunkter har stor betydning for værdien af erhvervslejemål. Foto: Alexander Maximov/ScanStockPhoto

”Rapporten giver et nyt grundlag for evidensbaseret dialog mellem kommuner, ejendomsudviklere og investorer om, hvad der skaber værdi i byudviklingen,” fortæller postdoc Toke Emil Panduro, som er hovedforfatter af rapporten. Den er baseret på analyser af omtrent 17.000 erhvervslejemål i og omkring København og Århus, koblet med store mængder data, der beskriver byrummet omkring dem.

Analyserne har givet detaljerede beskrivelser af forholdene for forskellige størrelseskategorier af erhvervslejemål, og forskerne har særlig beskæftiget sig med detailhandelsvirksomheder, kontorvirksomheder og lager- og produktionsvirksomheder. Som man kan forvente, er der nogen variation i, hvad de forskellige elementer i byrummet betyder for de forskellige typer af virksomheder, men set på tværs af alle analyserne er der også klare fællestræk:

  • Der skal være let adgang til virksomheden, og derfor har nærhed til stationer, metro, større veje, og vejkryds stor positiv betydning for værdien af erhvervslejemål. Det kan betyde et tillæg på op til 50 procent på kvadratmeterprisen.
  • En smuk beliggenhed nær kyster, havne og parker samt nærhed til caféer og restauranter har betydning både for virksomhedens medarbejdere og kunderne. Derfor påvirker det prisen på lejemål positivt med op til 30-40 procent for de bedste placeringer.
  • Virksomheder kan have fordele af at ligge tæt på beslægtede virksomheder. Det øger synligheden over for kunder, og man kan til en vis grad have fælles infrastruktur med andre virksomheder. Derfor påvirker det prisen på lejemål positivt – op til 20 procent – når der er en høj tæthed af beslægtede virksomheder i nærheden. Omvendt kan det reducere prisen tilsvarende at dele område eller bygning med visse andre typer virksomheder og formål.

”Disse tre tommelfingerregler er værdifulde at kende både i den daglige kommunale planlægning såvel som i de situationer, hvor nye beslutninger, rammer og tiltag skal formuleres,” fremholder Toke Emil Panduro, som samtidig advarer: ”Det gælder om tommelfingerregler, at de er omtrentlige og retningsgivende, men ikke uden undtagelser og forbehold. Det gælder selvfølgelig også her og i de analyser, der ligger til grund for tommelfingerreglerne”.

Særligt påpeger forskerne, at begrænsninger i eksisterende data og viden gør, at nogle oplagte forhold ikke har fundet vej ind i modellerne, for eksempel adgang til parkeringspladser. Men på trods af dette mener de, at modellerne i nogle tilfælde forklarer over 90 procent af variationen i kvadratmeterlejen, fordi de rummer usædvanligt mange detaljer i forhold til de få tidligere studier, der findes på området internationalt.

Hent rapporten ”Virksomheders værdisætning af byrummets kvaliteter” (IFRO Rapport 235)

Lokalebasen og Oline har muliggjort undersøgelsen ved at dele deres erhvervsudlejningsdata.

Undersøgelsen af erhvervslejemålenes prisvariation følger op på en analyse af det tilsvarende spørgsmål omkring prisen på ejerboliger, der blev offentliggjort i 2013 (IFRO Rapport 216).

Begge projekter er finansieret og gennemført i et samarbejde mellem en række kommuner, Region Hovedstaden, Miljøministeriet og Københavns Universitet.

Kontakt: