Boligkøb er en investering - punktum

Af professor Niels Kærgård og professor Peder Andersen, Institut for Fødevare- og Ressourceøkonomi, Københavns Universitet

(Publiceret 20. april 2017 i Børsen)

Økonomerne har tabt slaget om boligskatten, men det ændrer ikke ved, at fordelene ved boligskatter opvejer ulemperne.

Har man som økonom deltaget i den offentlige debat i årtier, har der nødvendigvis været både triumfer og nederlag. Emner, hvor økonomernes synspunkter vandt genklang og medførte nyttige reformer, og andre, hvor økonomiske hensyn blev undertrykt. Boligpolitikken og boligbeskatningen har en topplacering blandt nederlagene. På trods af alle gode økonomiske argumenter har vi stadig reguleringer af lejen i den ældre boligmasse, og ejendomsskatterne spiller en mindre og mindre rolle i vores skattesystem. Begge områder fortjener en kronik, men her skal kun det sidste problem tages op. Udskydelsen af en politisk aftale om en reform af ejendomsbeskatningen er desuden en god anledning til at sætte fokus på netop denne beskatning.

Boligkøb giver et afkast

Udgangspunktet må være, at boligen er en investering og en formueanbringelse. Derfor skal afkastet beskattes på samme måde som anden formueanbringelse. Mange ser ikke huskøb på den måde; de køber ikke primært et hus for at tjene penge, men for at få en hensigtsmæssig bolig. Det forandrer imidlertid ikke ved, at købet for langt de fleste er den største investe­ring, de foretager i deres liv.

Et boligkøb giver også et afkast; man bor billigere i egen bolig end i lejet. Når be­skatningens grundprincip er, at de stærkeste skuldre skal bære de tungeste byrder, så har en person med et hus derfor ”stærkere skuldre” end en person med samme indkomst uden hus. Ejendomsskatter er retfærdige.

Prisdannelsen på ejendomme er præget af langsigtede forventninger til indkomst, rente og leje af alternative boliger. Disse forvent­ninger svinger stærkt med konjunkturerne, og konjunktursvinger slår derfor hårdt igennem på hus­priser­ne. Alle de fremtidige forventninger summes op, kapitaliseres, i huspriserne. Forventer man høje indkomster, stiger huspriserne. Er renten høj eller ejendomsskat­terne store, er det mindre attraktivt at købe, og huspriserne falder. Der bliver derfor store kapitalgevinster og -tab i forbindelse med køb og ejerskab af huse. Ens livsindkomst afhænger i meget høj grad af, om man har købt hus på et heldigt eller uheldigt tidspunkt.

Ændret skat påvirker

Ændringer i f.eks. skatteregler vil påvirke prisen. En lettelse i skatten vil være en gevinst for den nuværende ejer, mens de fremtidige ejeres stilling er mere uklar, for de må forvente en højere købspris. Er markederne perfekte, bliver de fremtidige ejeres situation helt uændret; de betaler en lavere skat, men et tilsvarende beløb til forrentning af den højere købspris.  Det er derfor, et gammelt ord siger, at ”en gammel skat er en god skat”. Den gamle ejendomskat er nemlig indregnet i huspriserne.

Dette spiller også en rolle, når man diskuterer knækket i ejendomsbeskatningen. Knækket kan oprindeligt have været uretfærdigt, men når det først er afspejlet i boligpriserne, er dette ligegyldigt. Den, der betaler de højere ejendomsskatter, har fået sit hus billigere, og han vil få en arbejdsfri kapitalgevinst, hvis skatten sænkes. Selv om en skat ved indførelsen var uretfærdig, bliver den efter­hånden retfærdigt.

Ejendomsskatter er retfærdige og påvirker, modsat indkomstskatterne, ikke incitamenterne til arbejdsudbud og produktivitet. Og de dæmper prissvingningerne på ejendoms­markedet, for hvis huspriserne stiger, stiger ejendomsskatterne også, og så afmattes stigningen. Dermed dæmpes og beskattes de arbejdsfri gevinster ved ejendomshandel.

Men hvad med trygheden for boligejerne? Hvis ejendomsskatterne stiger, så har den fattige pensionist ikke råd til at blive boende. Der er imidlertid ingen grund til, at pensionisten eller hans arvinger skal indkassere en større arbejdsfri kapitalgevinst, og det er let at sikre, at pensionisten kan blive boende. Ejendomsskatterne kan blive stående som gæld i ejendom­men, så pensionisten først betaler, den dag han eller arvingerne sælger, og de indefrosne ejendomsskatter kan modregnes i kapitalgevinsten. Tryghed er således ikke noget argument mod ejendomsskatter.

Praktiske problemer

Men det er klart, at der er praktiske problemer.
Det er ikke let at vurdere, hvad et hus, der ikke har været omsat, aktuelt er
værd. Her foreligger to muligheder, der begge har ulemper. Man kan lade
beskatningen afhænge af den løbende vurde­ring, men så er der en vis usikkerhed
med hensyn til beregning af husprisen. Eller man kan nøjes med at beskatte
realiserede kapitalgevinster, men med en fare for en vis stavnsbinding, for man
kan sidde med den lave beskatning, indtil man flytter. Fordelene ved ejen­domsskatter
er dog så store, at der må gøres meget for at løse de praktiske problemer ved
en sådan beskatning.